Deze vakantie heb ik het boek ‘Deflatie in aantocht’ gelezen van Eric Mecking. Fijn in het zonnetje op een strandbedje lezen over een mogelijk doemscenario dat ons te wachten staan. In dit boek stond een interessante formule:
De uitkomst van deze breuk geeft een beeld van de betaalbaarheid van een woning. Dus hoeveel procent van het inkomen is iemand kwijt aan zijn woning. Toen de woningmarkt in 2008 op haar top was, kwam dit percentage uit op 31,6%.
Op basis van historische gegevens toont de schrijver aan dat telkens als deze breuk boven de 30% komt, er een aanzienlijke correctie is in woningprijzen. Inmiddels is het percentage gezakt tot 17,4% en lijkt de woningmarkt weer wat aan te trekken. Deze daling is gerealiseerd door een lagere hypotheekrente en lagere hypotheekschulden (meer aflossen en minder lenen).
In de glastuinbouw heb je in de periode 2008-2015 eenzelfde, misschien zelfs grotere, daling in vastgoedprijzen gezien.
Zou er ook een dergelijke formule gemaakt kunnen worden voor de glastuinbouw?
Glastuinbouw
In mijn ogen zou de formule er dan ongeveer zo uit gaan zien:
Hypotheekrente: Deze bestaat uit de kapitaalmarkt rente en een risico-opslag. De kapitaalmarkt rente staat laag en de analisten verwachten dat deze gaat stijgen. De risico-opslag wordt elk jaar verhoogd door financiers en deze trend zal zich doorzetten;
Hypotheekschuld: De glastuinbouw is zwaar gefinancierd met vreemd vermogen. Door verliezen zijn veel bedrijven ‘onder water’ komen te staan. Er wordt minder geïnvesteerd dan afgelost, dus de hypotheekschuld is per saldo dalende.
Subsidies: Alle subsidies vanuit de overheid staan onder druk of zijn door extra regelgeving dusdanig onaantrekkelijk gemaakt dat ze niet gebruikt worden (GMO);
Besteedbaar inkomen (middenprijs, productie): De middenprijs fluctueert jaarlijks sterk en is afhankelijk van het soort product. De glastuinbouw is (nog) een kostprijsmarkt. In een dergelijke markt moet je wel zakken in prijs, anders neemt een ander het over die goedkoper is. Dus meer productie draaien om de dalende middenprijs te compenseren.
Besteedbaar inkomen (energie): Energiekosten zijn de laatste periode gedaald door een dalende gasprijs.
Op dit moment lijken vraag en aanbod in evenwicht. De media berichten van stabiele prijzen bij verkoop van kassen. Er lijkt een bodem in de markt te zitten.
Doemscenario
De drie parameters die in mijn ogen de bodem kunnen wegslaan zijn de energieprijs, de hypotheekrente en de middenprijs. Ik noem deze parameters, omdat deze absoluut gezien de grootste invloed hebben op de exploitatie van een bedrijf.
Dit zijn echter ook precies de parameters, waar veel onzekerheid rond is. De groenteboycot en strenge controles van bloemen door Rusland, concurrentie uit opkomende landen, onrust in het Midden-Oosten en stresstests voor banken.
Naast dat de vraag bij een negatief scenario zal zakken, zal direct ook het aanbod stijgen door nieuwe faillissementen. Dit zal de de prijsval alleen maar versterken. Evenals de vergrijzing die ervoor gaat zorgen dat in de komende 5-10 jaar ook door pensionering meer bedrijven op de markt gaan komen.
Als ik naar de beschreven formule kijk zou het me dus niet verbazen dat de bodem, waar we nu menen op te zitten, een plateau blijkt te zijn. Gezien de huidige situatie in de sector is dit met recht een doemscenario. Hopelijk komt het niet zo ver.
Hoe kijkt u zelf naar de huidige onroerend goed prijzen en wat betekent dit voor uw bedrijf? Wij gaan er graag met u over in gesprek.
